انتهای خرداد هر سال برای اغلب خانوارها مصادف با دو اتفاق مهم است. اولی شروع تعطیلی مدارس برای خانوارهای دارای محصل و دومی، اتمام قراردادهای اجارهنشینی برای خانوارهای مستأجر. شاید کنار آمدن با مورد اولی برای خانوارها هزینه آنچنانی نداشته باشد، اما اتمام قراردادهای اجاره مسکن برای مستأجران همواره به عنوان یک چالش مطرح بوده است. دادههای آماری نشان میدهد سهم مسکن از هزینههای سبد معیشت برای خانوارهای شهری کشور تا انتهای سال 1402 به حدود 42.5 درصد و این میزان برای شهروندان استان تهران به حدود 56 درصد رسیده است. افزایش هزینه مسکن رابطه مستقیمی با فقر خانوار نیز دارد. طبق آخرین آمار رسمی، بیش از ۶۰ درصد خانوارهای مستأجر یک تا چهارنفره در کشور زیر خط فقر زندگی میکنند؛ یعنی حدود 2.4 میلیون خانوار یا معادل 7 میلیون و 600 هزار نفر، هر شب با نگرانی از تأمین اجاره ماه بعد، به خواب میروند. موضوع فقط نگرانی از نداشتن اجاره ماهیانه نیست، فقر مسکن یعنی هزینه مسکن آنقدری برای خانوار زیاد است که خانوار مجبور میشود برای تأمین آن، قید خیلی از نیازها و حتی نیازهای اولیه خود اعم از خوراک، پوشاک، بهداشت و تفریح را بزند. تصویر وخیمتر، زمانی مشخص میشود که به خانوارهای چهارنفره نگاه کنیم؛ جایی که نرخ فقر مسکن تا ۹۸ درصد نیز میرسد. درحالیکه بسیاری از کشورهای جهان با ابزارهایی چون مالیات بر خانههای خالی، ممنوعیت سوداگری و حمایت هدفمند از مستأجران توانستهاند بازار اجاره را کنترل کنند، اما ایران همچنان با سیاستهای نیمبند، شاهد سقوط تدریجی توان معیشتی مستأجران است. این در حالی است که مسکن طبق قانون اساسی، حقی است که دولت موظف به تأمین آن است. «فرهیختگان» در گفتوگو با مسعود فراهانی، پژوهشگر حوزه مسکن دلایل شکست سیاستهای موجود و ضرورت تغییر نگاه در این حوزه را بررسی کرده است.
2.4 میلیون خانوار مستأجر زیر خط فقر
بر اساس آمارهای منتشرشده در گزارش مرکز پژوهشهای مجلس، در سال ۱۴۰۱ حدود ۶۰ درصد از خانوارهای مستأجرِ یک تا چهارنفره، زیر خط فقر قرار داشتهاند؛ یعنی حدود دو میلیون و ۴۱۰ هزار خانوار در سراسر کشور با فقر مطلق دستوپنجه نرم میکنند. این آمار نشان میدهد در آن سال، از 4 میلیون و 38 هزار خانوار که معادل 12 میلیون نفر جمعیت را در بر میگیرد؛ حدود دو میلیون و ۴۱۰ هزار خانوار که شامل 7 میلیون و 600 هزار نفر جمعیت میشود، زیر خط فقر بودهاند.
نگاهی دقیقتر به این دادهها نشان میدهد که نرخ فقر در میان خانوارها یکنواخت نیست و در گروههای آسیبپذیر، شدت آن بهمراتب بیشتر است. برای مثال، نرخ فقر در خانوارهای سهنفرهای که یک سرپرست و دو فرزند دارند (خانوارهای تکسرپرست)، به ۷۸ درصد میرسد. این نرخ برای خانوارهای چهارنفره تکسرپرست با سه فرزند، حتی به ۹۸ درصد نیز افزایش مییابد. این آمارها تصویری نگرانکننده از وضعیت معیشتی خانوارهای مستأجر در کشور ترسیم میکنند؛ بهویژه خانوارهایی که علاوه بر فقر، با چالشهای ناشی از تکسرپرستی نیز مواجهاند.
الزام کنترل روند رو به رشد تخلیه واحدهای اجارهای
مسعود فراهانی، پژوهشگر حوزه مسکن در گفتوگو با «فرهیختگان» درباره سیاستهای مهمی که دولت باید در راستای بهبود وضعیت اجاره مسکن دنبال کند اظهار داشت: «نخستین و فوریترین سیاستی که باید در دستور کار قرار گیرد، کنترل اجارهبها و جلوگیری از روند رو به رشد تخلیه واحدهای اجارهای است. منطق اصلی این رویکرد روشن است؛ هر اقدامی در حوزه مسکن، برای اجرا و اثرگذاری نیازمند زمان است. در این بازه زمانی، خانوادههایی که مستأجر هستند و بخش بزرگی از جمعیت هدف سیاستهای مسکن را تشکیل میدهند، نباید قربانی این وقفه شوند. بسیاری از مستأجران نه توان مالی حضور در بازار خرید مسکن را دارند و نه آورده کافی برای شرکت در طرحهایی مانند نهضت ملی مسکن. به همین دلیل، هر نوع برنامهریزی و سیاستگذاری در حوزه مسکن، در وهله اول باید بر ایجاد ثبات در بازار اجاره و حفظ توان پرداخت مستأجران متمرکز شود. با این پیشنیاز، حتی در صورت موفقیت کامل طرحهای ملی، همچنان ضروری است تا آثار آن برنامهها به تدریج وارد بازار شده و تأثیر خود را نشان دهند.»
تا زمانی که مسکن کالای سرمایهای باشد وضعیت همین است
وی افزود: «در بالاترین سطح سیاستگذاری، همچنان با لکنت درباره مسکن سخن میگوییم؛ گویی هنوز تکلیفمان را با این پرسش اساسی روشن نکردهایم که مسکن کالا است یا حق؟ اگر مسکن را کالایی سرمایهای بدانیم –که عملاً اکنون چنین شده– تبعات آن کاملاً روشن است؛ ابزاری برای سوداگری، احتکار و کسب سود، بیتوجه به پیامدهای اجتماعی آن. وقتی مسکن به عنوان ابزار سودآوری تعریف میشود، هرگونه استفاده از آن –حتی خالی نگهداشتنش– توجیهپذیر میشود. در چنین شرایطی، بخش عمدهای از جامعه از دسترسی به این نیاز پایهای محروم میشود. اما اگر سیاستگذار بهروشنی اعلام کند که مسکن «کالا» نیست، بلکه «حق»ی است همگانی، مسیر متفاوتی در پیش خواهد گرفت. اولین گام در این رویکرد، کنترل سودآوری بازار اجاره است. اجارهبها عملاً بخشی از بازده سرمایهای مالکان محسوب میشود. بنابراین، در شرایطی که مسکن دیگر کالای سرمایهای نیست، باید اجارهبها نیز تحت نظارت و کنترل قرار گیرد.»
ترکیب ودیعه و اجاره، پسانداز خانوار را نابود میکند
فراهانی ادامه داد: «مهمتر از اجاره، مسئله ودیعه است؛ ما جزء معدود کشورهایی هستیم که ترکیب اجاره و ودیعه را از مستأجر دریافت میکنیم. این شیوه، پسانداز خانوارها را از بین میبرد و آنها را برای تأمین مسکن ناچار به فروش داراییهایشان میکند، چون درآمد جاریشان کفاف اجاره را نمیدهد. این فشار مالی، عملاً مانع خروج مستأجران از بازار اجاره و ورود به بازار مالکیت میشود. در کشورهای مختلف، برای مهار این روند، سیاستهای مشخصی اجرا شده است. برای مثال، در چین خرید مسکن دوم برای دورهای ممنوع شد تا از سوداگری در بازار جلوگیری شود. یا در برخی کشورها، خانههای خالی جرمانگاری شدهاند؛ چراکه نگهداشتن یک واحد مسکونی بلااستفاده، برخلاف منافع عمومی تلقی میشود.»
هنوز داشتن خانه خالی هیچ تبعاتی ندارد
این پژوهشگر حوزه مسکن همچنین درباره مالیات بر خانههای خالی گفت: «در ایران اما خانه خالی هنوز هیچ تبعات قانونی مشخصی ندارد. همچنین مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) که برای کنترل خرید و فروشهای سوداگرانه در نظر گرفته شده، نهتنها اثربخشی لازم را ندارد، بلکه با واقعیتهای تورمی بازار نیز همخوان نیست. به همین دلیل، مالکان با پذیرش ریسک مالیاتی، همچنان در این بازار فعالاند، چون سود حاصل از فروش بسیار بیشتر از مبلغ مالیات است. تا زمانی که مسکن را از کالای سوداگرانه به حق اجتماعی تبدیل نکنیم، هیچیک از سیاستهای حمایتی از مستأجران و اقشار فاقد مسکن، به نتیجه مطلوب نخواهد رسید.»
استفادۀ بهینه از موجودی مسکن در اولویت است
وی افزود: «یکی از نخستین و بنیادیترین پرسشها در سیاستگذاری بخش مسکن این است که آیا باید از موجودی فعلی مسکن به بهترین شکل ممکن استفاده کنیم، یا تمرکز بر ساختوساز جدید باشد؟ پاسخ روشن است؛ این دو، در تقابل با یکدیگر نیستند، بلکه باید همزمان پیگیری شوند. استفاده بهینه از موجودی فعلی مسکن، اولویت نخست است؛ چراکه این واحدها هماکنون در دسترساند و میتوانند با سیاستگذاری مناسب، به سرعت وارد بازار مصرف شوند. در این مسیر، مقابله با احتکار مسکن بهعنوان یک سیاست کلیدی مطرح میشود. هدف اصلی، بهرهگیری اجتماعی از منابع موجود است، نه سودآوری اقتصادی برای گروهی خاص.»
الزام تغییر استراتژی دولت در حوزه تراکمفروشی
پژوهشگر مسکن درباره لزوم تغییر رویکرد دولت در زمینه تراکمفروشی عنوان کرد: «اگر دولت بخواهد در همین ساختار فعلی وارد عمل شود، یکی از راههای اصلاح، بهروزرسانی تراکمها و هدایت آنها به سمت تأمین مسکن استطاعتپذیر است. برای این منظور، دولت باید بهطور حرفهایتر به تخصیص تراکمها پرداخته و آنها را با شرایط تأمین مسکن مناسب برای اقشار کمدرآمد گره بزند. به عبارت دیگر، تراکمهایی که به زمینها تعلق میگیرد، باید با همکاری مالکان و سازندگان همراه باشد تا درصدی از واحدهای ساختهشده به مسکنهای استطاعتپذیر اختصاص یابد. این مدل در بسیاری از کشورهای دنیا بهویژه در ایالات متحده، بهعنوان یک نمونه از سرمایهداری بازار آزاد در حال اجراست. در این کشورها، تراکمها به تأمین مسکن برای اقشار مختلف گره خوردهاند و بهطور مؤثری بر کاهش مشکلات مسکن تأثیرگذار هستند. متأسفانه، در ایران چنین سازوکاری وجود ندارد و تراکمها بهصورت بیرویه و بدون هیچگونه مدیریت خاصی در اختیار مالکان قرار میگیرد.»
وی در پایان یادآور شد: «چالش اصلی این است که بازار مسکن در ایران کاملاً رها شده است و به دلیل سودآوری بالای آن، مالکان و سازندگان تمایل زیادی به ادامه فعالیتهای ساختمانی دارند. حتی اگر دولت بخواهد وارد عمل شده و سیاستهای کنترلی را اعمال کند، همچنان به دلیل بازدهی بالا، فعالیتهای ساختمانی ادامه خواهد یافت. این مسئله نشاندهنده ضرورت اصلاحات در نحوه تخصیص تراکمها و کنترل بازار مسکن است تا نهتنها فرصتهای سودآور به طور عادلانهتر توزیع شوند، بلکه به تأمین مسکن برای اقشار کمدرآمد نیز کمک شود.»
گزارش کامل را در روزنامه فرهیختگان بخوانید.